Αν και ο νόμος για τις θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή θεσπίστηκε το 2022, το ζήτημα παραμένει επίκαιρο το 2025, καθώς νέες αποφάσεις και ερμηνείες έχουν ξαναφέρει στο προσκήνιο ποιος έχει δικαίωμα και πώς κατοχυρώνεται μια θέση.
Η στάθμευση στην πιλοτή (δηλαδή κάτω από την πολυκατοικία, χωρίς να είναι χώροι στάθμευσης «στεγασμένοι») είναι ένα από τα πιο συχνά «αγκάθια» στις σχέσεις μεταξύ ενοίκων και ιδιοκτητών στις πολυκατοικίες. Πολλοί δεν γνωρίζουν αν η θέση που χρησιμοποιούν τούς ανήκει πραγματικά, αν μπορούν να τη νοικιάσουν ή να τη μεταβιβάσουν, ή αν απλώς την έχουν κατά… συνήθεια. Η κύρια αιτία είναι ότι συχνά ορίζονταν με “χιλιοστά” (δηλαδή ως κομμάτι της οριζόντιας ιδιοκτησίας), κάτι που εμπεριείχε νομικές ασάφειες και προβλήματα στη μεταβίβαση ή στη χρήση τους.
Με τις πρόσφατες αλλαγές στη νομοθεσία (νόμος 5005/2022), η κατάσταση ξεκαθαρίζει σημαντικά και δίνει λύσεις σε παλιά προβλήματα που προκαλούσαν διαφωνίες και νομικές εκκρεμότητες.
Τι προβλέπει ο νόμος 5005/2022
Ο νέος νόμος δίνει τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες να κατοχυρώσουν εμπράγματα δικαιώματα στις θέσεις στάθμευσης της πιλοτής. Με απλά λόγια, μια θέση μπορεί πλέον να θεωρείται αποκλειστική χρήση ενός ιδιοκτήτη, ώστε να μην την χρησιμοποιεί κανείς άλλος χωρίς τη συγκατάθεσή του.
Αυτό σημαίνει ότι η θέση:
- Αναγνώριση εμπράγματων δικαιωμάτων
Οι θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή μπορούν πλέον να θεωρηθούν ως “αποκλειστική χρήση” κάποιου ιδιοκτήτη, δηλαδή να του ανήκουν με τρόπο που να μην τις χρησιμοποιεί κανείς άλλος (εκτός αν συμφωνηθεί).
- Μετατροπή με μονομερή τροποποίηση
Ο ιδιοκτήτης μπορεί να κάνει μόνος του (χωρίς να χρειάζεται η έγκριση όλων των συνιδιοκτητών) τροποποίηση στην πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας, ώστε η θέση να γίνει παρακολούθημα (συνοδευτικός χώρος) της ιδιοκτησίας του διαμερίσματός του.
Η συναίνεση όλων θεωρείται «τεκμαρτή», δηλαδή υπονοείται ότι συμφωνούν, εκτός αν υπάρξει αντίρρηση.
- Περιορισμοί στη μεταβίβαση
- Αν κάποιος μη ιδιοκτήτης είχε δικαίωμα για θέση στάθμευσης, μπορεί να τη μεταβιβάσει μόνο σε ένοικο πολυκατοικίας.
- Αν κάποιος είχε αποκλειστική χρήση της θέσης, χωρίς να έχει και διαμέρισμα, η μεταβίβαση επιτρέπεται μόνο προς δικαιούχο διαμερίσματος στην ίδια πολυκατοικία.
Μονομερής τροποποίηση – μια σημαντική καινοτομία
Μέχρι πρότινος, για να γίνει κάποια αλλαγή στην πράξη οριζόντιας ιδιοκτησίας, χρειαζόταν η συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών — κάτι σχεδόν αδύνατο στην πράξη.
Πλέον, ο νόμος επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να προχωρήσει μονομερώς στη σχετική τροποποίηση, εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις. Δηλαδή, δεν χρειάζεται να «τρέχει» πίσω από όλους τους υπόλοιπους για υπογραφές. Η συναίνεση των υπολοίπων θεωρείται τεκμαρτή, εκτός αν κάποιος δηλώσει ρητά αντίρρηση.
Περιορισμοί στη μεταβίβαση
Η νέα ρύθμιση φέρνει όμως και κάποιους λογικούς περιορισμούς:
- Αν κάποιος έχει δικαίωμα θέσης στάθμευσης χωρίς να είναι ιδιοκτήτης διαμερίσματος, μπορεί να τη μεταβιβάσει μόνο σε ένοικο της ίδιας πολυκατοικίας.
- Αντίστοιχα, η αποκλειστική χρήση μιας θέσης χωρίς κατοχή διαμερίσματος δεν μπορεί να περάσει σε άτομο εκτός πολυκατοικίας.
Έτσι διασφαλίζεται ότι οι θέσεις στην πιλοτή εξυπηρετούν πραγματικά τους κατοίκους του κτιρίου και δεν μετατρέπονται σε εμπορικά «φιλέτα» για εξωτερικούς αγοραστές.
Τι σημαίνει αυτό για εσένα
Αν είσαι ιδιοκτήτης, καλό είναι να ελέγξεις:
- αν η θέση στάθμευσης που χρησιμοποιείς έχει κατοχυρωθεί νομικά,
- αν μπορείς να την ενσωματώσεις στο διαμέρισμά σου μέσω μονομερούς τροποποίησης,
- και αν υπάρχει σωστή καταχώριση στα συμβόλαια και στο Κτηματολόγιο.
Αν είσαι ένοικος ή υποψήφιος αγοραστής, φρόντισε να γνωρίζεις ακριβώς ποια θέση συνοδεύει το διαμέρισμα που νοικιάζεις ή αγοράζεις — και αν αυτή είναι νόμιμα δεσμευμένη για σένα.
Γιατί έχει σημασία η σωστή κατοχύρωση
Η νομική αναγνώριση μιας θέσης στάθμευσης δεν είναι τυπικό ζήτημα.
Επηρεάζει:
- την αξία του ακινήτου,
- την ευκολία μεταβίβασης,
- και την καθημερινή ομαλή λειτουργία της πολυκατοικίας.
Όταν όλα είναι ξεκάθαρα και δηλωμένα, αποφεύγονται συγκρούσεις, αμφισβητήσεις και περιττά έξοδα.
Μια συμβουλή από την ομάδα μας
Πριν κάνεις οποιαδήποτε ενέργεια, επικοινώνησε με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας και με συμβολαιογράφο ή μηχανικό που γνωρίζει το νομικό πλαίσιο. Έτσι θα ξέρεις με βεβαιότητα πώς μπορείς να κατοχυρώσεις ή να αξιοποιήσεις τη θέση στάθμευσής σου, χωρίς να μπλέξεις σε διαδικασίες που θα μπορούσαν να είχαν αποφευχθεί.
«Έχεις απορίες για τη διαχείριση θέσεων στάθμευσης ή άλλων κοινόχρηστων χώρων; Επικοινώνησε με την ομάδα μας για εξατομικευμένη καθοδήγηση.»
